ABD'de Hangi Ev Nasıl Alınır?

Şemseddin Efe, Amerika Birleşik Devletleri'nde hem inşaat hem de emlak sektöründe yıllarını geçirmiş Fatih Zirih ile bir ev tanıtarak ABD'de konut satın alırken izlenen prosedür, mortgage ve fiyatlar üzerine bilgiler aktardı.

Texas'ın başkenti Austin'de en pahalı evlerin bulunduğu West bölgesinde ama yine de mütevazi yani diğerlerine oranla düşük fiyatlı bir ev gezdiren Fatih Bey, Amerika'da evlerin büyüklükleri, oda sayıları ve diğer özellikleriyle fiyatlandırıldığını söylüyor. Mesela bahçesi var mı, güneş enerjisi var mı gibi?

Örneğin bize gezdirdikleri bu ev ebeveyn odasıyla birlikte 6 odalı ve 3.5 banyolu.  ABD'de buçuk diye ifade edilen banyo kavramı sadece tuvalet anlamına gelir. Evin havuzu da var ve yaklaşık 6 dönümlük bir arazi üzerine kurulu. Konutun içinin net kullanım alanı ise 455 metrekare kadar.

Bu ölçekte bir havuzun, evin değerini ikiye katladığını belirten Fatih Bey, ayrıca barbekü alanı tesis edilmesi ve verandasının üzerinin kapalı tasarlanmasının da evin değerini ortalama 250 bin dolar artırdığını örnek verdi.

Sonuç olarak bu ev için satıcının istediği fiyat 2 milyon 345 bin dolar.

Fatih Zirih, 14 yıldır Texas'ta emlak piyasasında çalışıyor ve ayrıca kendisi de ev inşa edip satıyor. Bu nedenle ev maliyetlerini ve hangi bölgede hangi ev ne kadar eder çok iyi biliyor. 2 milyon 345 bin dolarlık bu fiyatın, West Austin bölgesine göre ortalama bir rakam olduğunun altını çiziyor.

Bölgede 15-18 bin dolar aralığında evler satıldığı için aslında ucuz bir ev olduğunu ifade ediyor. Bu evleri ABD'de yıllık 300 bin dolar maaş kazanan biri alabilir. Ve en önemlisi bunu belgelemeniz gerekiyor. Aylık 10 bin dolar ödeyebileceğinizi ispatlamanız gerekli.

Şemseddin Bey, Türkiye'den sadece turist vizesiyle cebinde yeterince parası olan herkesin Amerika'dan ev satın alıp alamayacağını sorunca Fatih Bey, yasal olarak hiçbir sorun olmadığını rahatlıkla alabileceklerini söyledi.

Tabii ABD'nin Federal Vergi Dairesi IRS sizden paranızın temiz olduğuna dair bazı belgeler istediğini de hatırlatalım. Peşin parayla bile alsanız bu soruşturmadan geçip imza atmak zorundasınız.

ABD'de mortgage ile ev satın alacağınız zaman en az yüzde 20'sini peşin ödemek zorundasınızdır. Mesela bu ev için 500 bin dolar ödeme yapmanız gerekir. Fakat Türkiye'den paranızı aktarıp ev satın alırken yukarıda bahsettiğimiz sicil sorunlarıyla karşılaşabilirsiniz. Bunun nedeni de Türkiye'de konut fiyatlarının tapu merkezlerinde reel olarak gösterilmemesi. Siz evinizi satıp ABD'den ev alacağınız zaman o paranın sattığınız evden geldiğini ispat etmek biraz zor olabilir. Çünkü rayiç bedeli çok düşük gösterilen evinizi kat kat yüksek bedele satmış olmanızı ABD hükümeti algılamakta biraz zorluk çekebilir.

Türkiye'deki makamınız ve mevkiniz ABD'den ev satın almak istediğinizde avantaj sağlar mı?
Fatih Bey Amerika'da bazı bankaların bu tip sorunları çözmek için bir sistem kurduğunu belirtti. Yabancı ülkelerdeki insanların gelir akışını görebildikleri bu sistem sayesinde, bu insanlara yine yüzde 20 peşinat ile ama biraz daha yüksek faiz uygulayarak mortgage ile ev satıldığını anlattı.

Aslına bütün mortgage sistemi  geri ödemeyi yapıp yapamayacağınızın risk analizinin olumlu sonuçlanması üzerine kurulu.

Amerika'da bankaya yatıracağınız paranın kaynağını ispatlamak zorundasınızdır. Ama Türkiye'de elinizin altında duran herhangi bir parayı bankaya yatırabilirsiniz diyor Fatih Bey. Mesela Türkiye'deki bir yakınınızdan borç alarak peşinat ödeyecekseniz, onu da 'gift' yani hediye formunda almalısnız. Çünkü mortgage başvurusunda elinizdeki parayı 'loan' yani borç olarak kaynak gösterirseniz kesinlikle başvurunuz onaylanmaz. Temel mantık borçla borca girilmez.

Bir şekilde banka dışında elinizin altında istediğiniz kadar çok paranız olsun yine de ev satın alamazsınız Amerika'da. O paranın illa ki banka hesabınızda olması şarttır. Amerika'da kredi itibarı oluşturmak çok önemlidir. İsterse kişinin milyar dolarları olsun, itibarı, kredi skoru ölçüsündedir. Bunun için banka üzerinden işlem yapılarak kredi skorunuzu doğru inşa etmeniz beklenir.

Bu nedenle ABD'ye yeni geldiğinizde, paranız olsa bile mortgage sistemiyle ev alamaz, ancak peşin parayla alabilirsiniz.

Çalışma vizesi ile gelenlere hemen SSN numarası verildiği gibi Fatih Bey ortalama 6 ay sonra doğru adımlar atıldığı takdirde hemen her kredi türünün açılacağını söylüyor. Ama mortgage için ortalama 1 yıl gerekli diyor. 

Şu anda mortgage faiz oranları yıllık 5-5.5-6 seviysinde. Fakat Fatih Bey'in verdiği bilgiye göre yılsonunda 7'ye yükselmesi bekleniyor.

KAYNAK: Semseddin Efe