ABD'de Konut Alacaklara, Uzmanından Tavsiyeler
Covid pandemisi, Ukrayna-Rusya Savaşı ve şimdi de banka iflasları... ABD ekonomisinde sular durulmuyor. Bu durum emlak piyasasını da olumsuz etkiliyor. New Jersey'de emlakçılık yapan Hakan Tuluhan; kira ve konut fiyatları, mortgage faizleri, yaklaşmakta olan seçimin, durumu nasıl etkileyeceği ve ileriye dönük ön görüleri hakkında abdpost.com editörü Özlem Özgüt Yörekli'ye bilgi verdi.
Hakan Tuluhan, Amerika Birleşik Devletleri'nde doğup büyümüş ve 5,5 yıldır New Jersey eyaletinde aktif olarak emlakçılık yapıyor. Aslen Kıbrıs'ta 'Uluslararası İlişkiler' okumuş ve ardından İngiltere'de yüksek lisans yapmış.
ABD'DE NASIL EMLAKÇI OLUNUR?
ABD'de hiçbir meslek, eğitimi alınmadan icra edilemez. Emlakçılık da öyle. Türkiye'deki gibi emekli olan ya da canı isteyen herkesin yaptığı gibi hemen bir ofis açıp emlakçılık yapamazsınız.
Hakan Bey de bu işin eğitimini almış haliyle. Eyaletler arasında bile işleyişte farklılıklar olduğunu belirterek, New Jersey eyaleti bazında bu işlerin nasıl işlediğini kısaca anlattı. Bu eyalette 3 aylık ya da 1 yıllık kurslar olduğunu ifade eden Hakan Bey, kendisinin Covid-19 pandemisinden ötürü açılan üç haftalık hızlandırılmış bir kurs ile eğitim aldığını söyledi. Bu kurs, hafta içi 5 gün boyunca sabahtan akşama kadar Zoom üzerinden online eğitim imkanı sunmuş. normalde yüzyüze sınıfta eğitim şart. ABD'de koşullar normalleştiği için online emlakçılık eğitimi kaldırılmış olabilir.
Kurs süresini tamamlayıp bir sınava tabii tutuluyorunuz ve başarılı olursanız eyaletin açacağı sınavlara girmeniz gerekiyor. Bu sınavda yaklaşık olarak 120 soru soruluyor ve ortalama olarak 80 tanesini doğru cevaplamanız şart.
Ardından yerel bir emlakçıda iş bulup bir nevi staj görme zorunluluğu var. Bunu sağlarsanız, eyalet size diploma veriyor. Çünkü ABD'de en az üç yıl bir emlakçı yanında çalışmadıysanız kendi emlak ofisinizi açamazsınız yani 'broker' olamazsınız. Broker olmak için 3 yıllık tecrübenin dışında ekstra bir eğitim alıp tekrar sınava girmeniz ve yine eyalet sınavına girmeniz de şart. Tüm bunları başarıyla tamamladıktan sonra ancak kendi emlak ofisinizi açıp broker'lık yapabilirsiniz.
AMERİKA'DAKİ ENFLASYON, EMLAK PİYASASINI NASIL ETKİLEDİ?
5,5 yıldır New Jersey'deki bir firmada çalışan ve emlakçılık yapan Hakan Bey, Covid-19 pandemisi ve ardından Rusya-Ukrayna Savaşı'nın ABD ekonomisini olumsuz etkilediğine şimdi de banka iflaslarının başladığına işaret etti. Bu durum tabii ki ABD'deki emlak piyasasını da olumsuz yönde etkiledi.
Pandemi patlak verdiği sıralarda emlak piyasası çok canlanmıştı diyen Hakan Bey, mortgage faiz oranlarının o zamanlar çok düşük olduğunu ve hemen herkesin ev alıp satmaya devam ettiğini anlattı. Fakat yaklaşık bir sene sonra bir de Rusya'nın Ukrayna'ya saldırmasının ardından bu durum değişmiş.
Enflasyon arttıkça faiz oraları da yükseldi ve herkes yatırımlarını durdurdu. Emlak alım satımı azaldı. Önümüzdeki yıl yapılacak olan başkanlık seçimlerine kadar da durumun böyle devam edeceğini tahmin ediyor Hakan Bey.
Yaşanan banka krizi ve ekonomik dar boğaz nedeniyle fiyatlar da ikiye katlanmış durumda. Örneğin geçen sene New Jersey'de 400 bin dolara satılan konutların şimdi 800 bin dolara yükseldiğini söylüyor Hakan Bey. Şu sıralar sadece ev yenilemesi yapıp bu işten para kazanan yatırımcıların konut alım satımı yaptığının ama halkın, parasını elinde tuttuğunu çünkü önünü göremediğinin altını çiziyor.
Hakan Bey, normalde ellerinde her daim 60-70 adet satılık konut bulunurken son dönemde yaşanan kriz nedeniyle bu sayının 20'lere düştüğünü söyledi. Covid döneminden önce New Jersey genelinde 1+1 bir daire 125 bin dolara satılabiliyorken, şu anda 185 bin dolara satılıyor. Aynı daire 1,250 dolara kiralanırken şimdi 1,850 dolara kiralanıyor. 3 sene içinde gelinen durum bu. Tabii ki yine de Türkiye ile kıyaslanamaz! Hakan Bey, 3 yılda oluşan bu farkın normal koşullarda 10 yılda oluşması gerektiğine dikkat çekti.
FİYATLARIN NORMALE DÖNMESİ NE KADAR SÜRER?
Bu ekonomik dalgalanmalar ABD'nin her 15 yılda bir başına geliyor. Örneğin en son 15 yıl önce de bir 'mortgage krizi' yaşanmıştı. Ama süper güç Amerika her defasında bu sorunları bertaraf etmeyi başardı. Yine normalleşme süreci başlayacaktır.
Hakan Bey, bir yıl daha krizin büyüyeceği fakat seçimlerden sonra takribi 1,5 yıl zarfında her şeyin normalleşeceğini öngörüyor. Ülkedeki pek çok Rus yatırımcının parasını çekip ABD'den ayrılması bu krizde önemli rol oynuyor. Çin'li yatırımcılar da kendilerini emlak piyasasından çekmiş durumda.
Hakan Bey ayrıca, konut fiyatlarının artık duracağı ve yükselmeyeceği kanaatinde. Fakat kriz daha da büyürse tıpkı 2000'li yıllardaki gibi ekonomi o zaman dibi görecek ve konut fiyatları da sil baştan düşecek. Mortgage taksitlerini ödeyemeyenlerin evlerine geçmişte olduğu gibi bankalar el koyacak. Mecburen bu evlerin satılması için de fiyatlar bayağı bir aşağı çekilecek.
Hakan Bey, her ne kadar bu işten para kazansa da şu sıralar mecbur kalıp ev satın almak isteyenlere, beklemelerini ve onun yerine kiraya çıkmalarını tavsiye ediyor. Ama konut alabilecek kadar nakit paraları olanlara tabii ki ev satın almalarını öneriyor. Ama mortgage faizleri 6,5'a yükselmişken kesinlikle kredi çekmemeleri hayırlarına olur. Bu oran korona döneminde 2-2,5 seviyelerindeydi. New Jersey'de şu sıralar 4-5 yatak odalı evlerin kira bedelinin ortalama 3 bin dolar olduğunu söylüyor Hakan Bey.
ABD'DE EMLAKÇILIK İYİ KAZANDIRIYOR MU?
Son zamanlarda Netflix dizilerine de konu olan bu işin Los Angeles ve New York gibi bölgelerde çok iyi kazandırdığına işaret eden Hakan Bey, genel olarak her ne kadar kriz de olsa çok rahat yaşayabilecek kadar iyi kazandırdığını ifade ediyor. Hele ki faiz oranlarının ve fiyatların düşük olduğu dönemlerde durum çok daha iyiymiş.
NEW JERSEY'NİN HANGİ BÖLGELERİNİ TAVSİYE EDİYOR?
Türklerin genellikle New York'a yakın olmak için Kuzey bölgelerini tercih ettiğini söyleyen Hakan Bey, popülasyonun yoğun olduğu bu bölgede özellikle de 'Küçük Türkiye' olarak bilinen Paterson'ı tercih ettiklerini belirtiyor. Bu bölgelerde fiyatlar daha yüksek.
Hakan Bey, Güney kesiminde okyanus kenarındaki malikanelerin satışıyla ilgileniyor ve bu bölgede yaşamın daha sakin ve fiyatların da daha ucuz olduğunu anlattı.
Hakan Tuluhan'a +1 (732) 401 71 01 nolu telefondan ya da hakan.tuluhan@kw.com mail adresinden ulaşabilirsiniz.
Hangi eyaletlerde konut fiyatları daha ucuz ya da daha pahalı gibi detaylı başka bilgilere ulaşmak için yukarıdaki söyleşi videosunu izleyebilir ve çevrenizle paylaşabilirsiniz.